L'art de bien vivre
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J'adore le dessin à l'aquarelle d'Haussmann par Oiseau Distrait 2022
Je suis vraiment fascinée par l'architecture haussmannienne, et plus particulièrement par la chambre de bonne .
On pourrait croire que c'est la plus petite, la moins luxueuse, et surtout, qu'elle est généralement réservée aux domestiques… mais
elle offre la plus belle vue !
Vous ne trouvez pas ça assez différent de ce que nous connaissons à Hong Kong ? Beaucoup de gens sont prêts à payer plus cher pour vivre dans un penthouse, c'est tout le contraire !
Mais la raison est simple : même si le plus haut immeuble haussmannien ne compte que six étages, sans ascenseur à l’époque, il était impossible pour la bourgeoisie de grimper si haut, aussi imprenable que fût la vue. De plus, comment pouvait-on demander à ses VIP de monter et descendre des escaliers jour et nuit pour des réceptions en haute couture ?
C'est pourquoi le concept architectural prévoyait de placer le meilleur étage au deuxième niveau, ce qui était logique. Quant à la vue imprenable, à Paris, tout est « époustouflant ». Pourquoi se limiter à la vue depuis sa fenêtre ?
De nos jours, je serais absolument ravie de vivre au deuxième étage d'un immeuble haussmannien, mais en tant que touriste, il est aussi intéressant de séjourner sous les combles, qui ont généralement un plafond mansardé, avec une toute petite fenêtre de balcon grande ouverte pour admirer le lever et le coucher du soleil, ou même sur le toit… Je suis sûre que j'essaierai la prochaine fois.
À mon retour de voyage en 2019, l'architecture haussmannienne de Paris me manquait toujours. Je me suis donc contentée d'en faire un joli dessin, mais ce n'était pas tout. Voyez ce que j'ai découvert…
Mon Petit Paris dans le jeu Sim City depuis 2019_capture d'écran par Oiseau Distrait
Ha ha ! J'ai construit un Paris virtuel dans Sim City ! Un jeu que j'ai découvert par hasard par la suite. Même s'il n'est pas 100 % réaliste avec toutes ces restrictions, l'immeuble haussmannien n'est pas mal, vous ne trouvez pas ?
La scène nocturne imite certaines ambiances de la réalité ; je suis encore en train de la construire pendant que je mets à jour cet article, c'est amusant et cela me permet de rêver à une autre visite dans le futur.
Enfin, j'aimerais partager avec vous la photo ci-dessous, une scène réelle de mo
CONSTRUIRE SUR UN TERRAIN DÉPENDANT D’UN LOTISSEMENT
LE TERRAIN CONCERNÉ
Le lotissement est constitué d’un ensemble de terrains dénommés lots provenant de la division d’un terrain de plus grande importance. Le propriétaire qui effectue cette opération de division est nommé le lotisseur, il doit obtenir au préalable de la part de la mairie une autorisation de division de type déclaration préalable ou permis d’aménager selon la configuration du terrain et de la division projetée. Les règles d’urbanisme sont figées pendant 5 ans à compter de la non-opposition à la déclaration préalable ou à compter de la délivrance du permis d’aménager, c’est ce que l’on appelle la « cristallisation des règles d’urbanisme », c’est-à-dire que le permis de construire obtenu par l’acquéreur d’un lot de terrain à bâtir dans un lotissement ne peut pas être refusé ou assorti de prescriptions spéciales du fait de dispositions d’urbanisme nouvelles.
- Le dépôt de permis de construire, pour l’acquéreur d’un lot de terrain à bâtir, pourra être réalisé dès l’obtention par le lotisseur de la décision de non-opposition à la déclaration préalable.
- Lorsque le lotissement a fait l’objet d’un permis d’aménager, la demande de permis de construire pourra être faite soit à compter de l’achèvement des travaux de lotissement soit à compter de la délivrance de l’autorisation de procéder à la vente des lots avant l’exécution des travaux.
Le lotisseur est soumis à des obligations, il doit réaliser les voies d’accès communes, la création d’espaces verts, la viabilisation des terrains, c’est-à-dire que les terrains doivent être alimentés aux divers réseaux comme l’eau, l’électricité, l’assainissement, les télécoms auquel le particulier devra se raccorder une fois devenu propriétaire.
LES DOCUMENTS ET ORGANES PRINCIPAUX RÉGISSANT LE LOTISSEMENT
Le propriétaire d’un terrain en lotissement est nommé « un coloti ». Il devra se conformer aux règles propres du lotissement. La réglementation sur la création et l’aménagement des lotissements relève du droit administratif, tandis que relève du droit privé tout ce qui concerne les relations entre le lotisseur et les acquéreurs des lots et les relations entre les acquéreurs de ces lots. Dès l’achat du terrain, l’acquéreur sera informé des règles de droit privé qui régissent le lotissement, celles-ci peuvent être contenues généralement dans deux types de documents : le règlement de lotissement et le cahier des charges.
LE RÈGLEMENT DE LOTISSEMENT
Le règlement de lotissement est un document facultatif, s’il est établi il devra être joint au dossier de lotissement et être approuvé par l’autorité compétente. Le règlement de lotissement peut ajouter aux règles contenues dans le plan local d’urbanisme (PLU) et contenir des règles plus sévères que celles contenues dans le PLU. En revanche, il ne peut alléger les règles dudit PLU.
Le législateur a atténué cette contrainte, en établissant le principe de la caducité des règles d’urbanisme du lotissement dans l’article L442-9 alinéa 1er du code de l’urbanisme issu de la loi dite ALUR qui dispose notamment que « les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement notamment le règlement (…) deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme (PLU) ou un document d’urbanisme en tenant lieu ».
Cette caducité a vocation à s’appliquer à tous les lotissements quelle que soit leur ancienneté.
En résumé, si un règlement de lotissement contient des règles d’urbanisme plus sévères, elles ne seront plus applicables à deux conditions :
- Le lotissement est couvert par un PLU ou un document d’urbanisme en tenant lieu,
- Le lotissement a été autorisé depuis plus de dix ans.
LE CAHIER DES CHARGES
Le cahier des charges est un document contractuel qui régit la vie du lotissement, et qui comme le règlement de lotissement est un document facultatif. Ce cahier des charges s’impose aux colotis. Il peut, tout comme le règlement de lotissement contenir des restrictions comme par exemple le nombre de construction par lots, le type de bâtiments autorisés, le type de clôtures… Cela peut freiner les potentiels acquéreurs d’un lot de lotissement si leur projet ne peut être réalisé sur le terrain (une extension, garage…) dès lors que cela est interdit par le cahier des charges.
Le cahier des charges étant par nature contractuel aucune caducité ne s’applique. Il ne pourra être modifié que par l’intervention d’une décision en assemblée générale réunissant les colotis, cette décision devra être prise à l’unanimité. Celui-ci peut également prévoir les modalités d’entretien des voiries, l’éclairage, l’arrosage… Il est souvent prévu dans le cahier des charges qu’il sera créé entre tous les propriétaires, une association syndicale libre.
L’association syndicale prend naissance lors de l’établissement de ses statuts. L’objet de l’association sera alors défini, l’association aura vocation à gérer, dans un premier temps, les dépenses relatives à la remise en état des voiries après la construction des maisons, puis l’entretien des espaces communs type espaces verts, voiries et pourra effectuer des appels de fonds auprès de tous les colotis pour leur entretien. Les décisions relatives aux dépenses auront lieu dans le cadre d’assemblées générales qui seront tenues avec l’ensemble des colotis.
Dès l’achat du terrain, le notaire effectue souvent un appel de fonds auprès de l’acquéreur, contenant une provision :
- pour les frais de constitution de l’association syndicale,
- pour les frais de dégradation des voiries occasionnées par les constructeurs de maisons individuelles.
Cette association syndicale fonctionnera jusqu’à ce que les espaces communs (réseaux, voiries, espaces verts) soient intégrés dans l’espace communal. Cela peut prendre plusieurs années : il faut attendre notamment que toutes les constructions soient terminées, que les voiries détériorées soient refaites que les espaces verts soient remis en état si nécessaire.
Généralement le président de l’association syndicale est l’un des colotis du lotissement, il devra tenir les assemblées générales, justifier des fonds détenus pour le compte de l’association syndicale, constituer un dossier afin que le service de l’urbanisme compétent accepte la rétrocession des espaces communs. Pendant toute la vie de l’association syndicale, (c’est-à-dire jusqu’à sa dissolution, lorsqu’elle n’a plus de raison d’être), les colotis sont membres de plein droit de l’association syndicale, en cas de revente du terrain ou de la maison construite, le nouvel acquéreur deviendra membre de cette association syndicale et devra se conformer aux règles et obligations de ladite association syndicale.
Il peut néanmoins exister un lotissement sans association syndicale lorsque les voies et les espaces communs sont attribués en propriété aux acquéreurs des lots (terrains). Toutefois, la gestion des équipements communs risque d’être compliquée à gérer, car il va se créer une indivision entre tous les propriétaires, qui devront prendre des décisions à l’unanimité. En cas de désaccord entre eux, ils risquent dès lors de se retrouver dans des situations de blocage.
L'architecture haussmannienne, lorsqu'elle s'exporte ou s'interprète à Genève, raconte une tout autre histoire que celle du Paris de Napoléon III.
Si Paris est le théâtre d'un spectacle impérial, Genève est celui d'une bourgeoisie protestante qui jongle entre prestige et retenue.
Édito : Le Gris Haussmannien, l'uniforme du pouvoir discret
On imagine souvent le "gris" comme une couleur de tristesse ou de monotonie. Pourtant, dans le langage de l'urbanisme haussmannien, ce gris (celui du zinc des toits et du calcaire patiné) est le message même de la stabilité et de l'ordre.
La rigueur contre le glamour
Contrairement à l'esthétique de Jean-Jacques Rousseau, qui prônait un retour à la nature et une simplicité presque rustique, l'immeuble de type haussmannien à Genève (que l'on retrouve autour des Tranchées ou de la rue du Rhône) est l'expression de la bourgeoisie triomphante. Ici, le glamour n'est pas "m'as-tu-vu" ; il est structurel. Le message est clair : la ville est devenue une institution. Le gris n'est pas une absence de couleur, c'est un uniforme.
Le gris comme "Grand Style"
Peindre ou bâtir en tons de gris et de pierre de taille, c'était abolir le chaos médiéval. Le message envoyé au monde était celui de la modernité hygiéniste et du cosmopolitisme. À Genève, adopter ces codes parisiens permettait à la haute société locale de s'aligner sur les standards internationaux du luxe de l'époque, tout en conservant une certaine froideur aristocratique, loin de l'exubérance colorée des villes du sud.
L'héritage paradoxal
Aujourd'hui, ce gris haussmannien est devenu le symbole du patrimoine figé. Ce qui était autrefois un signe de progrès et de rupture avec le passé est désormais perçu comme le comble du conservatisme bourgeois. Le message a muté : du "regardez comme nous sommes modernes", nous sommes passés au "regardez comme nous sommes éternels".
En somme, l'immeuble haussmannien est à l'architecture ce que le costume trois-pièces gris anthracite est à la mode : un signe de pouvoir qui n'a pas besoin de crier pour se faire respecter.
Comment l'architecture haussmannienne a transformé tout Paris grâce aux bâtiments modernes
Par Kelly Richman-Abdou et l'équipe Babeau Consulting, le 19 avril 2025 (mise à jour)
Figurant parmi les villes les plus agréables à parcourir à pied au monde, Paris invite à flâner pour découvrir la capitale française. En vous promenant dans ses rues, vous croiserez une multitude de sites remarquables, comme ses entrées de métro mondialement connues, ses façades de magasins uniques et, dominant le paysage urbain, ses immeubles haussmanniens historiques.
Conçus par le baron Georges Eugène Haussmann pour moderniser le Paris du XIXe siècle, ces immeubles sont depuis devenus un symbole du charme traditionnel de la ville. Si tout visiteur arpentant les boulevards les plus animés de Paris ne manque pas d'apercevoir ces appartements couleur crème, nombreux sont ceux qui ignorent leur histoire et les origines controversées de leur héritage aujourd'hui si célèbre.
Le baron Haussmann et la reconstruction de Paris
Georges Eugène Haussmann est né à Paris en 1809. Au début de la vingtaine, il entre dans l'administration publique en tant que secrétaire général d'une préfecture du sud-ouest de la France. Il occupe ensuite une série de postes de plus en plus importants à travers le pays.
En 1848, alors qu'Haussmann était sous-préfet d'un autre département du sud-ouest, Louis-Napoléon Bonaparte, neveu de Napoléon Ier, fut nommé président de la République française. Marchant sur les traces de son oncle, il s'emparera finalement du pouvoir pour devenir empereur. Durant ses dix-huit années de règne sous le nom de Napoléon III, nom qu'il adopta en tant que dirigeant suprême, l'un de ses principaux projets fut la reconstruction complète de Paris.
Au milieu du XIXe siècle, Paris ne pouvait plus répondre aux besoins sanitaires, de transport et de logement de sa population croissante. Pour remédier à ce problème majeur, Napoléon III nomma Haussmann préfet de la Seine, une fonction qui impliquait la supervision d'une ambitieuse série de travaux publics. De 1853 à 1870, Haussmann dota la ville de nouveaux réseaux d'adduction d'eau et d'égouts, de gares et, surtout, d'un réseau de boulevards uniformes. Ce fut une transformation complète de Paris en une métropole moderne.
Les boulevards de Paris
Haussmann fut choisi par l'Empereur pour superviser la conception et la construction de ce réseau de boulevards. Napoléon III espérait que ces larges avenus « aéreraient, unifieraient et embelliraient » Paris, alors encore principalement constituée de ruelles sombres et de passages sinueux d'origine médiévale. Malgré leur importance historique, Haussmann choisit de démolir nombre de ces rues étroites, ce qui aboutit à un événement controversé qu'il qualifiera plus tard de « démolition du vieux Paris ».
En 1859, Haussmann acheva la Grande Croisée de Paris, un projet qui créa un carrefour majeur au cœur de la ville. Outre la modernisation des rues de Rivoli, Saint-Antoine, du boulevard de Strasbourg et du boulevard Sébastopol – artères toujours très fréquentées aujourd'hui –, la construction de cette « Grande Croisée » entraîna la transformation de plusieurs sites parisiens. Parmi ceux-ci figurent la place du Carrousel, jouxtant le Louvre ; les abords de l'Hôtel de Ville ; les Halles ; et la place du Châtelet, place animée au centre de ce nouvel axe.
Après la construction de la Grande Croisée de Paris, Haussmann a continué à bâtir boulevard après boulevard à travers toute la ville. Ce plan d'urbanisme a donné naissance à un réseau de larges rues et d'avenues arborées. Outre leur espace, un élément architectural rend les boulevards haussmanniens immédiatement reconnaissables : leurs immeubles d'habitation.
Immeubles haussmanniens
Pour border ses boulevards, Haussmann a conçu et développé un nouveau type d'espace de vie. Contrairement aux appartements étroits et disparates du Paris médiéval, ses immeubles modernes présentaient des façades uniformes, formant des ensembles cohérents qui soulignaient l'idéal d'un Paris « unifié » cher à Napoléon III.
Caractéristiques
Bien que l'intérieur de ces appartements puisse varier d'un immeuble à l'autre, Haussmann imposa des règles strictes à leurs façades. Tous les appartements sont construits en pierre couleur crème, le calcaire lutétien local étant l'un des plus répandus. Leur hauteur oscille entre 12 et 20 mètres, mais chaque immeuble est proportionné au boulevard et ne dépasse pas six étages. Ils sont coiffés de toits mansardés à quatre pans inclinés à 45°. Enfin, les façades des appartements présentent toutes une homogénéité stylistique, suivant un plan général étage par étage.
Bien que les plans exacts varient, la plupart des immeubles haussmanniens suivent un agencement standard :
- Le rez-de-chausséepossède les plafonds les plus hauts ainsi que des murs épais pour accueillir des boutiques, des bureaux et d'autres commerces.
- Le premier étage, appelé « mezzanine », a des plafonds bas et est généralement utilisé par les entreprises comme espace de stockage.
- Le deuxième étage, ou « étage noble », est traditionnellement l'appartement le plus recherché d'un immeuble, car il est le plus accessible par les escaliers. Il possède un long balcon et de magnifiques encadrements de fenêtres.
- Le troisièmeétage (et parfois le quatrième et le cinquième) possède des balcons plus petits et des fenêtres moins élaborées.
- Pour harmoniser l'ensemble du bâtiment, le dernier étageest également doté d'un grand balcon. Cependant, ce niveau n'étant pas considéré comme « noble », le balcon n'est pas richement décoré et les fenêtres sont identiques à celles des troisième et quatrième étage.
- Le bâtiment est ensuite coiffé d'un toit mansardé, qui abrite de petites pièces mansardées (traditionnellement utilisées comme logements de domestiques) et des lucarnes.
L'héritage d'Haussmann
À la fin des années 1860, moins de dix ans après la présentation des immeubles Haussmann, ce dernier faisait face à des critiques croissantes. Outre les reproches concernant son mépris total pour le « vieux Paris », les Parisiens s'inquiétaient du coût de ses projets, qui s'éleva finalement à 2,5 milliards de francs. On soupçonnait également de plus en plus que Napoléon III avait ordonné la construction de grands boulevards non pas pour « aérer, unifier et embellir » Paris, mais pour accueillir son armée imposante et permettre aux troupes de défiler dans les rues de la capitale.
Comme le souligne Haussmann dans ses mémoires, ce qui exaspérait avant tout les Parisiens, c'était le chantier incessant de la ville et le fait qu'on lui ait permis de mener à bien un projet d'une telle ampleur. « Aux yeux des Parisiens, attachés à la routine mais inconstants envers les personnes, j'ai commis deux fautes impardonnables : pendant dix-sept ans, j'ai bouleversé leur quotidien en transformant Paris de fond en comble, et ils ont dû supporter la même tête du préfet à l'Hôtel de Ville », explique-t-il. « Ces deux griefs étaient impardonnables. »
Face à une opposition croissante, Haussmann fut finalement destitué par Napoléon en 1870. La France s'enfonça alors dans la guerre franco-prussienne, qui mena à la capture de Napoléon III et à la chute de l'Empire. Des années plus tard, le nouveau préfet de la Seine, Jean-Charles Adolphe Alphand, poursuivit l'œuvre d'Haussmann en achevant les travaux de rénovation restants, notamment l'Opéra de Paris (1875), l'avenue de la République et, enfin, le boulevard Haussmann (1927).
Malgré la controverse, les rénovations d'Haussmann ont immédiatement amélioré la qualité de vie à Paris. La transformation des infrastructures a apporté l'air libre, davantage de parcs publics et l'accès à l'eau potable. Aujourd'hui, Haussmann et ses créations sont célébrés, et la popularité du boulevard Haussmann – célèbre artère bordée de ses immeubles emblématiques – perpétue son héritage.
De la Pierre au Pixel : L'Éternelle Quête du "Bien Vivre" (avec un sourire).
L’évolution du confort : de la cheminée au Wi‑Fi, et tout ce qui a brûlé entre les deux.
Pendant longtemps, “bien vivre” a surtout signifié “vivre, point”. Au Moyen Âge, la star de la maison, c’était l’âtre : un feu, des gens collés autour, et une ambiance “cohabitation forcée” où l’intimité avait à peu près la même valeur que la chaleur… c’est-à-dire rare mais très recherchée. L’espace était souvent restreint, non pas parce que les architectes manquaient d’imagination, mais parce qu’on préférait une maison compacte : plus facile à défendre, plus simple à chauffer, et plus pratique quand l’extérieur avait des envies soudaines de vous tomber dessus (au sens propre comme au figuré).
Le confort ? Disons que si vous ne preniez pas la pluie dedans, c’était déjà une victoire.
Puis arrive le XIXe siècle, et là, la société commence à avoir des exigences. On veut de la lumière, de l’air, des couloirs qui ne ressemblent pas à des parcours d’obstacles, de l’hygiène, et même un peu de “mise en scène” : parce qu’il ne suffit plus d’être au chaud, il faut aussi que ça se voie. Les appartements haussmanniens deviennent un peu la démonstration officielle : plafonds hauts pour que la dignité respire, matériaux qui disent “je ne crains pas les visiteurs”, et pièces organisées avec une logique qui ressemble à un plan de bataille contre le désordre. Le “bien vivre” se met alors à parler urbanisme et statut social : on habite, mais surtout on habite comme il faut.
XXe siècle : la grande dispute entre “jardin” et “gratte-ciel”.
Au XXe siècle, les modèles se multiplient et se regardent en chiens de faïence. D’un côté, le Suburban Dream : la maison, le jardin, l’intimité, la pelouse soigneusement tondue pour prouver qu’on contrôle sa vie (et parfois celle des pissenlits). L’idée, c’est l’autonomie : un petit royaume personnel où la densité urbaine reste loin, très loin, idéalement derrière un embouteillage. Ici, le confort se mesure à la distance avec les voisins et au nombre de mètres carrés où l’on peut poser ses rêves, sa voiture, et un barbecue “utilisé deux fois par an mais essentiel à l’identité”.
De l’autre côté, certaines métropoles contemporaines — pensons à Bangkok — jouent la carte de l’urbanité intensive, verticale, hyperconnectée, et parfois un peu… essoufflante. Le confort y ressemble davantage à une série de bulles de contrôle : climatisation qui fait oublier la météo, services qui arrivent avant même qu’on ait fini de vouloir quelque chose, technologies, sécurité, accès rapide à tout… sauf peut-être au silence. On peut y trouver du luxe au milieu des contraintes, comme si la ville disait : “Je suis dense, bruyante et chaude, mais regarde : j’ai un ascenseur et du Wi‑Fi.”
Le défi de la RDC : transformer la richesse en vrai “bien vivre”, pas en brochure
Dans ce grand panorama, la République Démocratique du Congo a une place à part : stratégique, puissante, et en même temps mise au défi par un manque d’infrastructures et d’équipements urbains. Pourtant, avec des ressources majeures — notamment cuivre et cobalt, les célébrités discrètes de nos technologies modernes — le potentiel est immense. Le but n’est pas de copier-coller un modèle européen ou nord-américain, comme on collerait un autocollant “ville moderne” sur une réalité complexe.
L’enjeu, c’est plutôt un saut intelligent : un leapfrog, autrement dit passer de solutions précaires à des formes urbaines durables, résilientes et adaptées au terrain. Convertir la richesse minière en investissements qui changent le quotidien : énergie fiable, eau, mobilité, logements, services. Bref, faire en sorte que “bien vivre” ne soit plus une expression qui sonne comme une destination lointaine, mais comme une réalité fabriquée sur place — et accessible au plus grand nombre. Parce qu’au fond, le confort, ce n’est pas seulement une question de murs : c’est la possibilité, enfin, de souffler… sans avoir besoin d’une climatisation pour y arriver.
Par l'equipe de Babeau Consulting
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